Gebiedsontwikkeling vraagt om samenwerking tussen publieke en private partijen. Maar hoe organiseer je dat effectief? De afgelopen jaren hebben wij ervaring opgedaan met verschillende samenwerkingsvormen, van traditionele aanbestedingen tot innovatieve allianties.

Een belangrijke les is dat vertrouwen de basis vormt voor succesvolle samenwerking. Dit vertrouwen ontstaat niet vanzelf, maar moet actief worden opgebouwd. Transparantie over belangen, risico's en verwachtingen is daarbij essentieel. Organisaties als de NEPROM bieden hiervoor handreikingen en best practices.

Verschillende belangen, gedeelde doelen

Gemeenten en marktpartijen hebben verschillende belangen. Gemeenten streven naar maatschappelijke meerwaarde: betaalbare woningen, werkgelegenheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Marktpartijen zoeken rendement op hun investeringen. Deze belangen lijken soms tegenstrijdig, maar dat hoeft niet zo te zijn.

De kunst is om gedeelde doelen te formuleren die voor beide partijen waardevol zijn. Een succesvol gebied trekt bewoners en bedrijven aan, wat goed is voor zowel de maatschappij als de vastgoedwaarde. Duurzame gebouwen hebben lagere exploitatiekosten en zijn aantrekkelijker voor huurders. Kwaliteit van openbare ruimte verhoogt de waarde van omliggend vastgoed.

Het vraagt om partijen die verder kijken dan hun directe eigenbelang en bereid zijn te investeren in de lange termijn. Niet elke ontwikkelaar en niet elke gemeente is hiertoe in staat of bereid. Het selecteren van de juiste partners is daarom cruciaal.

Risico's delen

Gebiedsontwikkeling is per definitie risicovol. Marktontwikkelingen zijn onvoorspelbaar, regelgeving verandert, en projecten duren vaak langer dan gepland. Hoe deze risico's worden verdeeld tussen gemeente en markt bepaalt in belangrijke mate het succes van de samenwerking.

In traditionele modellen draagt de gemeente het grondrisico en de ontwikkelaar het afzetrisico. Dit kan leiden tot suboptimale uitkomsten: de gemeente verkoopt grond tegen een hoge prijs, waardoor de ontwikkelaar gedwongen wordt om te bezuinigen op kwaliteit. Of de ontwikkelaar biedt laag in onzekere tijden, waardoor de gemeente opbrengsten misloopt.

Innovatieve samenwerkingsvormen zoeken naar manieren om risico's eerlijker te delen. In joint ventures dragen beide partijen bij aan het kapitaal en delen zij in de winst en het verlies. Bij alliantiecontracten worden doelen gedeeld en is er ruimte voor aanpassing wanneer omstandigheden veranderen. Deze modellen vragen om meer betrokkenheid van beide partijen, maar leiden vaak tot betere uitkomsten.

De rol van de gemeente

Gemeenten worstelen met hun rol in gebiedsontwikkeling. Enerzijds willen zij grip houden op de ruimtelijke ontwikkeling van hun stad. Anderzijds missen zij vaak de capaciteit en expertise om zelf te ontwikkelen. De financiële risico's van grondexploitaties zijn bovendien aanzienlijk, zoals de crisis van 2008 pijnlijk heeft aangetoond.

Wij zien een verschuiving van gemeenten als grondeigenaar en risicodrager naar gemeenten als regisseur en kwaliteitsbewaker. In deze rol stelt de gemeente kaders en faciliteert zij de ontwikkeling, maar laat zij de uitvoering en het risico aan de markt. Dit vraagt om andere competenties: onderhandelen in plaats van uitvoeren, verleiden in plaats van voorschrijven.

Een belangrijke taak voor gemeenten blijft het borgen van publieke belangen die de markt niet vanzelf levert. Betaalbare woningen, maatschappelijke voorzieningen en kwaliteit van openbare ruimte vragen om actieve bemoeienis. De uitdaging is om deze belangen te verankeren in afspraken zonder de flexibiliteit te verliezen die nodig is voor succesvolle ontwikkeling.

Leren van elkaar

De beste samenwerkingen zijn die waarin partijen van elkaar leren. Gemeenten hebben kennis van lokale omstandigheden, regelgeving en politieke verhoudingen. Marktpartijen brengen expertise in ontwikkeling, bouw en exploitatie. Door deze kennis te delen ontstaan betere plannen en worden risico's beter beheerst.

Dit vraagt om een cultuur van openheid. Traditioneel houden partijen hun kaarten tegen de borst: gemeenten vrezen staatssteunclaims, ontwikkelaars beschermen hun marges. In succesvolle samenwerkingen durven partijen kwetsbaar te zijn en worden fouten gezien als leermomenten in plaats van redenen voor conflict.

Het faciliteren van deze cultuur begint bij de mensen. De beste projecten hebben procesmanagers die vertrouwen wekken bij alle partijen en in staat zijn om bruggen te bouwen wanneer belangen botsen. Ons team combineert daarom expertise uit zowel de publieke als private sector. Investeren in deze rol betaalt zich terug in soepelere processen en betere uitkomsten.

De toekomst van gebiedsontwikkeling ligt in samenwerking. Niet omdat het makkelijk is, maar omdat de complexiteit van ruimtelijke opgaven vraagt om het bundelen van krachten. Gemeenten en markt hebben elkaar nodig om de steden en dorpen van morgen te bouwen.